Saksnummer: 2024/1938

Innledning

Bodø Næringsforum takker for muligheten til å gi høringsinnspill til kommuneplanens arealdel (KPA). Bodø Næringsforum er interesseorganisasjonen for næringslivet i Bodø, og består av 650 medlemsbedrifter. Vårt høringssvar er på vegne av de berørte medlemmene i Bodø Næringsforum.

KPA er et omfattende planverk, med stor betydning for lokalt næringsliv og samfunnet for øvrig. Bodø Næringsforum anerkjenner kompleksiteten i rulleringen av KPA, og vil rose kommunen for arbeidet som er gjort.

Generelle innspill

Boligmangel

I tiden framover vil det være viktig at kommunen legger opp til en variert boligbygging i Bodø. Det bør ikke bli slik at det kun bygges én type boliger, for eksempel leiligheter. Forskjellige mennesker med forskjellige familiesituasjoner vil har ulike ønsker og behov, og dersom man ønsker at Bodø skal være en attraktiv kommune å flytte til er man nødt til å ha et godt differensiert boligtilbud. Det vil være behov for både eneboliger, leiligheter, rekkehus og andre løsninger. Markedet bør få mulighet til å styre hva som bygges i forskjellige områder. Et mangfold av boliger bør ses i sammenheng med hovedmålet under satsningsområde 1 i kommuneplanens samfunnsdel: Bodø/Bådåddjo/Buvvda er et inkluderende og mangfoldig samfunn som folk trives i og ønsker å flytte til.

Forutsigbarhet

For næringslivet er forutsigbarhet helt avgjørende for investeringer og langsiktig planlegging. Når rammevilkårene er uklare, øker risikoen og kostnadene for aktørene. Derfor er det viktig at kommunen vedtar en (KPA) som gir tydelige bestemmelser og klare kriterier for dokumentasjonskrav, slik at aktørene vet hva som gjelder før prosessen starter. En KPA som sikrer stabile rammer og transparens vil bidra til mer effektiv planbehandling, redusere konflikter og styrke tilliten mellom næringsliv og kommune.

I henhold til vedtak i PS 134/2025 og kommuneplanens samfunnsdel presiserer bystyret at «arealplaner ikke skal bli for detaljerte og inneholde byggekrav utover nasjonale minstekrav. Dette for å sikre enklere saksbehandling, reduserte kostnader samt tilstrekkelig dynamikk og fleksibilitet i en tid hvor endringene skjer fort». Forenklingen har blitt gjennomført flere steder i bestemmelsene, noe som er veldig positivt for næringslivet og vil gi flere muligheter og stimulere til økt aktivitet. Bodø Næringsforum opplever likevel at dette ikke er tatt helt til følge i forslaget til KPA. Nedenfor vil vi komme med konkrete innspill til bestemmelser som bør endres. Vi oppfordrer også kommunen til å lytte til innspill fra andre næringsaktører som påvirkes av bestemmelsene.

§ 1.2.1 Unntak fra plankrav

Det bør gis rom for at tiltak som legger opp til flere enn 4 boenheter skal kunne unntas fra krav om reguleringsplan. For å gjøre det lettere for utbyggere å bygge flere boliger i kommunen, bør makskravet settes til 8, subsidiært 6. De generelle betingelsene for unntak fra plankrav oppleves også som strenge og uforutsigbare, og bør justeres ned. Retningslinjen som sier at kommunen likevel kan stille krav om reguleringsplan selv om kravene er oppfylt bør tas ut, da den kan bidra til å skape usikkerhet.

§ 1.3 Utbyggingsavtaler

Bodø kommune bør ikke sette forventing om at utbyggingsavtale inngås før det gis igangsettelsestillatelse. Dette oppleves nært å være et krav, og kommunen har ikke lov til å sette et slikt krav.

§ 1.4 Sikkerhet mot naturpåkjenninger

Punktet bør tas ut ettersom det allerede er dekket gjennom TEK17.

§ 1.5 Støy

Reguleringene bør ikke være strengere enn nasjonale krav. Videre bør retningslinjene sette objektive krav, heller enn uklare formuleringer som «høy opplevd kvalitet».

§ 1.7 Håndtering av masser og byggavfall

Det oppleves utfordrende å slå fast når kravet vil slå inn i praksis. Videre virker dette som en prosessbeskrivelse, og bør derfor ikke være i KPA.

§ 1.8 Klima og energi

Kravene til redegjørelse for klimaarbeid i reguleringsplaner vil føre til høyere kostnader for tiltakshavere, og bør derfor tas ut eller nedjusteres. Det er viktig å bemerke at dette i stor grad kun vil være relevant i større reguleringsplaner og byggeprosjekt. Kommunen bør ikke kreve ambisjoner for klimamål, men kun redegjørelse.

§ 1.9 Arealnøytralitet og naturmangfold

Arealnøytralitet anses kun relevant for plansaker, og derfor bør byggesak tas ut av bestemmelsen. Kravene til kartlegginger, beskrivelser og tiltak i forbindelse med plansaker, for eksempel «konkrete tiltak for å bekjempe fremmede arter» oppleves for strenge, og bør tas ned.

§ 1.10.1 – § 1.10.4 Grøntstruktur

Paragrafene med lokale krav vil gi høyere kostnader for tiltakshavere enn det som er nødvendig. Videre er det viktig å skille mellom plansaker og byggesaker. Det bør ikke stilles krav til byggesak, da det ofte ikke vil være relevant. Videre bør kommunen innarbeide en tydeligere avgrensning til hvor grøntstrukturbestemmelsene gjelder, til arealer som er avsatt eller kartfestet som grøntstruktur.

§ 1.11 Strandsone og vassdrag

Retningslinjene som settes opp under paragrafen tolkes som å gå lenger enn nasjonalt lovverk. Dette bør nedjusteres eller tas ut.

§ 1.15 Universell utforming og tilgjengelighet

Paragrafen inneholder lokale krav som fordyrer byggeprosesser, noe som vil bidra til å senke aktivitetsnivået i kommunen. Krav til universell utforming er allerede dekket i TEK17, og derfor paragrafen med bystyrevedtaket om lokale fordyrende krav.

§ 2 By- og stedsutvikling

Det er ingen tvil om at Hernes vil spille en sentral del i byutviklingen i Bodø de kommende tiårene, og det er fullt forståelig at man ønsker å satse på disse områdene. Likevel er det viktig at man samtidig legger til rette for at utvikling kan skje andre steder i enn på Hernes og i sentrum. Dette vil også være avgjørende for å kunne utvikle Hernes på sikt, da eiendomsutviklere er vil være avhengige av å kunne realisere sine eksisterende eiendommer for å ha mulighet til å investere på Hernes.

§ 2.3 Handel

Bestemmelsen som gir kommunen mulighet til å kreve handelsanalyse i plan- og byggesaker ved etablering av handelsvirksomhet fremstår som vag, og skaper dermed usikkerhet rundt etablering av handelsprosjekter. Det fremkommer ikke tydelig når kommunen kan komme til å kreve slike analyser, og det oppfattes som at det i stor grad vil være opp til saksbehandler. Det bør i større grad spesifiseres når det vil være aktuelt med slike analyser, da dette vil bidra til økt forutsigbarhet for eiendomsutviklere.

§ 3.1 Parkeringskrav

Det bør ikke settes strengere krav til parkering en det som fremkommer i TEK17. Videre er det ikke nødvendig med bestemmelse om at manøvreringsareal foran garasje ikke kan regnes som parkeringsplass, ettersom dette i flere situasjoner kan fungere godt. Bestemmelsene som settes i avsnitt 6 oppleves omfattende og fordyrende, og bør kunne tas ut da det dekkes i TEK17. Det bør ikke være nødvendig for kommunen å regulere at privat parkering skal ha fast dekke og kantstein. Parkeringsplasser som etter KPA må avsettes til servicebiler, hjemmetjeneste o.l. bør ikke inngå i BYA-beregningen. Krav om avsetning av parkeringsplasser til servicebiler, hjemmetjeneste o.l. bør ikke gjelde ved bruksendringer og bør i større grad være gjenstand for behovsprøving både i sone A og B.

§ 3.1.1 Tabellkrav for antall parkeringsplasser

Det er ikke behov for makskrav på antall parkeringsplasser, og dette bør tas ut. Markedet vil selv justere hvor mange parkeringsplasser som er ønsket til det tiltenkte formålet. Videre bør minstekravet på sykkel nedjusteres. Erfaringer fra tidligere viser at disse i stor grad ikke fullt benyttes, og arealene disse opptar vil derfor mer effektiv kunne utnyttes på andre måter.

§ 3.2 Krav til lokalisering og utforming

Bestemmelsene under §3.2 går lenger enn nasjonale krav, noe som vil føre til økte kostnader og mer omfattende prosesser. Videre oppfattes kravene til plassering og utforming av sykkelparkering unødig strenge. Kravene under paragrafen bør derfor nedjusteres.

§ 4 Uteoppholdsareal

I bestemmelsene under §4 Uteoppholdsareal vil det være hensiktsmessig med en tydeligere differensiering mellom felles og privat uteoppholdsareal, for å unngå at bestemmelsene kan tolkes til å også gjelde privat uteoppholdsareal. Videre er det viktig at man ikke påfører utviklere høyere kostnader enn nødvendig, gjennom krav og bestemmelser som går lenger enn hva nasjonale bestemmelser gjør.

§ 4.2 Generelle kvalitetskrav

Kravene i paragrafen er mer omfattende enn det som anses som hensiktsmessig. Det er ikke behov for krav som er strengere enn det som ligger i nasjonale regelverk. Paragrafen bør forenkles og ambisjonene bør tas ned, for å sikre at det ble lettere å utvikle videre i Bodø.

§ 4.3.2 Felles uteoppholdsareal

Det er viktigere at plasseringen av uteoppholdsareal er god, enn at avstanden i luftlinje er mindre enn 200 meter. Her vil det være viktigere å vurdere helheten enn antall meter.

§ 5 Bebyggelse og anlegg

I bestemmelsene under §5 opplever man at man det er lagt opp til omfattende lokale bestemmelser som går utover det er som er nasjonale reguleringer. Dette fremstår ikke i tråd med vedtaket i bystyret i sak PS 134/2025. Bodø Næringsforum oppfordrer administrasjonen til å gjennomgå kapittelet i sin helhet på nytt for å sikre at man følger opp vedtaket som er gjort. Dette vil bidra til at bestemmelsene vil bli mer næringsvennlige. Bodø Næringsforum vil også oppfordre til å begrense bruken av skal-krav der det ikke er nødvendig, og heller bruke bør-krav. Vår anbefaling er at det gjennom hele kapittelet gjøres forenkling, slik at bestemmelsene i Bodø ikke er strengere enn nasjonale krav.

Hunstad Sør

Bodø Næringsforum stiller seg kritisk til tilbakeføring av boligreserver til LNFR. Dette kan ha store konsekvenser for både offentlige og private investeringer som er gjort tidligere. Et klart eksempel på dette er Hunstad Sør, hvor et av alternativene i forslaget legger opp til tilbakeføring til LNFR. Det har over lengre tid vært kontinuerlig utbygging i området, og det er planer for videre utbygging, basert på gjeldende reguleringer.

Hunstad sør er et område som er godt egnet til utbyggingsformål, og det er gjort betydelige investeringer i områdene rundt etter at områdereguleringen ble vedtatt, både private og offentlige, for eksempel Mørkvedmarka skole.

Stabil og forutsigbar arealforvaltning er avgjørende for å lykkes med helhetlig utvikling sammen med næringsvirksomhet. Å tilbakeføre arealer som allerede er områderegulert vil oppfattes som særdeles uforutsigbart og føre til en uheldig presedens, hvor investeringsrisikoen øker, og Bodø kommune blir en mindre attraktiv kommune å gjøre sine investeringer i. Det er svært uheldig for både næringslivet, kommunen og Bodøsamfunnet for øvrig. På bakgrunn av dette anbefaler Bodø Næringsforum at alternativ 2 velges, og at alternativ 1 forkastes.

Lille Hjartøy

Bodø Næringsforum anbefaler at Lille Hjartøy ikke endres til LNFR, fordi området i fremtiden kan bli viktig for videre utvikling av Bodø som havneby. Bodø har behov for sjønært næringsareal med nære havneforbindelser, også utover det som vil tilgjengeliggjøres på Ytterhernes. Videre er det skjermede havneforhold med gode dybder og sikker innseiling til området. Vindforholdene er bedre her enn ved Langstranda, som betyr at havneutbygging i dette området vil har bedre forutsetninger for å kunne oppnå god regularitet. Med andre ord vil det i fremtiden være gode muligheter for næringsutvikling i området, og derfor bør arealet beholdes som «Kombinert bebyggelse og anlegg, næring, vei og havn».

Akvakultur

Akvakultur er en av de viktigste næringene i Bodø kommune, og det finnes et stort potensial for videre utvikling dersom det legges opp til det. Bodø Næringsforum mener at kommunen bør være mer offensiv, og sette av flere arealer til akvakultur. Teknologien på området utvikler seg raskt, og dette kan gi muligheter for drift med mindre miljøavgifter enn i dag. Kommunen bør også vurdere å åpne for landbasert oppdrett på flere områder.

Store Kalvøya

På Store Kalvøya anbefaler Bodø Næringsforum en kombinasjon av alternativ 1 og 2. Disse to formene for nærings bør ikke være gjensidig utelukkende på arealet, og derfor bør det reguleres til både sjøbasert og landbasert oppdrett.

Helligvær

Bodø Næringsforum anbefaler at alternativ 2 vedtas for Helligvær sørvest og alternativ 1 for Helligvær sørøst. Denne kombinasjonen vil gi gode muligheter for næringsutvikling i området, samtidig som den sikrer fleksibilitet for fremtidige behov. En slik løsning vil styrke lokalsamfunnet gjennom økt aktivitet og verdiskaping, og bidra til å opprettholde bosetting og arbeidsplasser i Helligvær. Vi anbefaler også at det ikke settes begrensninger på type art, da dette kan hemme utviklingen av næring.

Avslutning

Bodø Næringsforum oppfordrer kommunen til å sikre en kommuneplan som gir tydelige og forutsigbare rammer for næringslivet. Vi mener at lokale bestemmelser ikke bør gå lenger enn nasjonale krav, da dette skaper unødvendig kompleksitet og økte kostnader. Det er viktig å legge til rette for fleksibilitet, enkel saksbehandling og stabile rammevilkår, slik at Bodø forblir en attraktiv kommune for investeringer og utvikling. Vi ber derfor om at kommunen gjennomgår forslaget til KPA med sikte på å harmonisere kravene med nasjonale standarder og redusere detaljeringsgraden der det ikke er nødvendig.

Bodø Næringsforum ser fram til videre dialog frem mot vedtak i saken, og er sikre på at resultatet vil bli godt og legge til rette for en positiv videre utvikling Bodø kommune. Vi ønsker kommunen lykke til med videre arbeid med rulleringen.